房价是真跌还是假摔?

日期:2017-08-11 16:20:02 作者:欧肜 阅读:

1 楼市有多冷 最近几次见马小五,总是乐呵呵的终于忍不住问他为什么,他拿出手机,翻出来几个自媒体文章:“看,满屏的房价下跌的文章,让你们拼命买房,终于跌了吧!” 幸灾乐祸的马小五,魔都奋斗了近十年,依然没能攒够一套房子的首付 “每天刷刷这些新闻,比我多卖两套煎饼果子都高兴!” 但有些人很不高兴 江西上饶碧桂园一个项目房价由1万元降到了7000元,大量老业主“维权”,该项目的售楼处被砸,被称之为,2018年楼市“第一砸”; 杭州滨江未来海岸二期降价40万,导致一期的业主跑到售楼处“维权”; 合肥一项目由于促销,将某栋某个户型降价4000元/平方米,引来老业主堵住小区门口,拉横幅“维权”; …… 高喊活下去的万科,直接将厦门万科白鹭郡六折甩卖,引起老业主不满,最终只能给前期买贵的业主退还100万,平息了愤怒 但无论是开发商,还是新老业主,都感受到了凛冬将至的寒意 成交量下跌,是最能体现市场冷热的标志 ▲数据来源于网络 从上图的成交量来看,除了深圳、福州、宁波、温州和济南之外,北上广杭等城市成交量都在下跌 而统计局的数据也证明了这一现象: 1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点其中,住宅销售面积增长3.3%,办公楼销售面积下降9.3%,商业营业用房销售面积下降1.1% 其中,以东部地区和东北的销量下滑最为明显1-9月,东部地区商品房销售面积下降4.3%,东北下滑了3.5%,只有中西部地区还在增长,今年的“金九银十”神话不在 寒意十足的还有土地市场从7月开始,各类土地市场成交都在大幅下滑 到了9月,下降幅度继续扩大,百城各类型土地合计供应建面10403万平米,环比-26.2%,同比-34.9%其中,住宅用地下降25.6%、商住用地下降高达56.2% 与此同时,地王几乎绝迹,流拍却在暴增8月份太原曾出现单日流拍8宗地,济南9月21题土拍,7宗流拍、8宗底价成交,都是土拍的典型冷门 截至10月16日,年内宅地流标量达到233宗,同比2017年同期的90宗上涨148%,已经刷新了同期历史记录 数据都在下行,房价呢 2 真跌还是假摔 先来看看官方怎么说 从10月20日发布的9月70个大中城市房价数据来看,一二三线城市房价逐渐分化 一线城市房价全面降温,4个一线城市新房价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%; 31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点; 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点 ▲数据来源:国家统计局 而在上涨的城市中,西安涨幅高达6.2%,排在首位其次是呼和浩特(2.8%)、泸州(2.6%)、贵阳(2.1%)、西宁(2.1%)、昆明(2.0%),涨幅都不低于2% 一线降温,而这一趋势尚未传导至二三线城市,这也是为什么大多数人在媒体上看到很多房价下跌的新闻,身边的房价依然保持上涨的原因 有人会说,官方的数据也能信在限价备案的政策下,这个价格涨幅参考价值确实不大,不妨来看看其他机构给出的数据 在这份相对真实的房价表中,9月份32个城市有8个城市房价下降(相比8月),上海跌的最多,超过了3%,其次是北京为-2.4%,三亚和厦门两个被热捧的旅游城市,房价也有超过1%的降幅 其余24个城市依旧在上涨,但涨幅都不超过5%涨的最多的是成都,涨幅4.85%,其次是海口、南昌和太原,这几个弱省会城市,在上一波大涨中没能跟上节奏,如今补涨的声势已经很小 这份数据,与官方数据有着共同的特点,就是城市分化明显一线城市明显降温,二三线城市微微上涨,相信随着城市的传导机制,上涨行情也会进入尾声 再来看另一个平台的数据,云房数据研究中心监测的全国100个重点城市二手房价格显示,9月房价环比下跌的城市由上月的29个增加到33个其中,杭州下跌2.29%幅度最大,成都、宜昌、廊坊、青岛紧随杭州其后 此外,还有67个城市仍保持上涨,其中上涨幅度最大的为呼和浩特,涨幅为3.05%,南阳、洛阳、临沂、湖州二手房价格涨幅名列前茅,涨幅较大的多为三四线城市 综合来看,一线楼市除广州外都有在下跌,但幅度较小;二线热点城市明显降温,涨幅缩小,像厦门、杭州这类房价涨幅过猛的城市,下跌幅度较大;三四线城市大多还在上涨,但随着部分省市货币化安置逐渐取消,或转向实物安置为主,行情或已到尾声 3 还会跌下去 房价还会不会跌下去 从调控政策环境来看,形势整体趋严从7月31日中央会议提出的“坚决遏制房价上涨”,把过往“坚决遏制房价过快上涨”中“过快”二字删除,但意思大变,调控更加坚决 8-9月,多个城市推出了更加严厉的调控政策单单9月份,全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次,再次刷新了历史纪录北上广深等重点城市还开展了专项行动,打击房地产领域违法违规行为,治理房地产市场乱象 而据统计,今年房地产调控次数更是高达385次,同比上涨幅度达82%如此严格的调控环境,是楼市整体走低的重要因素 中间也出现过松动,比如盛传的广州三区取消限价、长沙取消限购等消息,曾一度让人看到希望,但随后都被证伪 紧箍咒越来越紧,这些谣言不过是一些人出现的幻觉罢了 从房企的角度来看,现金流成了夺命刀 手持1596亿元现金的万科,喊出的“活下去”不过是自己戏精上身,借机拿地收购的借口罢了但万科只有一个,手里没钱的房企却遍地都是 另一方面,房企的融资成本也逐渐攀升2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,仅相当于2017年下半年融资体量境内发债渠道大规模紧缩,房企发债受到很大限制,而境外发行公司债又较难,且利率均超8%,融资情况不容乐观 限购加紧、融资遇阻的房企,只能降价销售加快回款于是,恒大率先打出购房89折优惠,更多的小房企加入到队伍中来或许在四季度,更大幅度的降价促销正在路上 此外,房贷利率连续20个月上升,也给购房者带来了前所未有的压力虽然目前国内平均房贷利率5.7%比历史高点尚有距离,但对楼市的降温作用明显 三重因素相互叠加,致使楼市如此冷清那,楼市会崩盘吗 大概率不会,毕竟房地产在中国,